“春江月”:打通基层治理最后一百米

来源:衢州新闻网-衢州日报 2020-08-06 09:15

  记者 吴旭东 通讯员 吴素云 董蓉 蒋薇 文/摄

  物业费收缴率连续两年达到100%,小区交付8年来,消防、盗窃案件“零发案”。每年都有二三十位业主给物业送锦旗,发生在小区内的和谐故事,经常见诸各类媒体,成为“有礼小区”的生动诠释。

  干净整洁、优美有序的居住环境,形式丰富多彩、业主积极参与的小区文化活动,八年如一日、体贴入微的物业服务,春江月小区已形成一套成熟的管理体系,吸引了国内近20个城市的考察团前来观摩。上周三,云南曲靖市和贵州铜仁市的创文考察团就专程来到春江月小区“取经”。

  住宅业主1058户,沿街商铺业主36家,小区通过强化自治,深入开展小区党建工作,打造红色物业联盟春江月品牌,积极探索出一条小区基层治理的新路子。

  春江月小区业委会主任张明说:“小区管得好,业主没烦恼;城市管到位,市长就好睡。在美丽大花园,一个小区就是一个小花园。小花园管理得好不好,关乎城市形象,更关系到每个市民的获得感、幸福感。”

省外考察团到春江月小区学习创文工作经验

  小区管理的“5年之痒”

  小区治理一直是社会各界普遍关心的问题。

  从现状看,我市不少小区在交付前5年,多数物业公司能够获得房开公司的补贴,小区物业面貌处于光鲜亮丽的“房企品牌形象期”。之后几年,房开撤出,补贴“断粮”的小区仅仅依靠物业费,已做不出前5年的水准,业主难免产生心理落差。随着小区设施老化、各种矛盾累积,物业管理难度加大。

  如果不能妥善解决物业服务质量滑坡与业主期望之间的矛盾,一些小区就陷入了“不满意、不交费,不交费、物业更差”的恶性循环。

  而物业公司需要盈利,一旦亏本就会撤出。在我市物业公司业内,有着“做新小区、做前几年”的说法。时间一长,不仅是业主想“炒物业”,有的物业公司也要主动“炒自己”。

  有人戏称业主和物业公司的矛盾仅次于“婆媳”矛盾,双方从甜蜜到冷淡、从吵架到分手,这段路程大多熬不过10年。

  如今,已经交付了8年的春江月小区,依然处于甜蜜期,业主对物业满意率达到95%,消防、安防设施完好率依然达到100%。一些小区物业面临困境,“春江月”为什么能脱颖而出?

  “炒”和“留”的选择

  春江月小区于2017年成立业委会,在小区管理风格和物业理念上,与不少小区“迥然不同”。

  有的小区成立业委会,第一件事是炒掉物业公司,“春江月”是业委会牵头,通过与物业管理方的多次谈判,挽留了准备撤出小区的物业公司。有的小区提高物业费时阻力重重,“春江月”把物业费从2.0元/平方米·月提高到了2.4元/平方米·月。很多小区多年不召集业主开会,“春江月”每月召开一两次由社区网格书记、业委会、物业参加的联席会议,遇到重要或棘手问题,也经常邀请业主代表参与讨论。

  春江月小区的业主也颇显不同:业主经常自掏腰包,给物业公司送去慰问品和奖励金,这在其他小区比较少见。今年抗疫期间,业委会发出倡议给小区战疫一线的物业工作人员捐款,业主踊跃响应,一天就捐了2.4万元。有的业主每年给物业公司“送礼”,夏天一车西瓜,冬天几百斤板栗。

  春江月小区业委会组织的文艺活动水平高、次数多,业主积极参与,在小区“公筷公勺进万家”活动和“献礼国庆”晚会中,还运用了云直播技术。

  物业管理步入良性循环,受益于先天条件优良。比如,“春江月”是新小区、新设施,环境优美、硬件完善;滨江物业是省内知名公司,管理体系成熟。

  但是,2012年交付的“春江月”,2017年前也遇到了“粮草不足”的物业瓶颈期,如果不能提高物业费,滨江物业考虑撤出小区。

  “滨江物业很看重品牌形象,不会降低物业服务标准,但也不可能在不盈利甚至亏本的情况下继续支撑下去。”滨江物业春江月服务中心主任吴小芳说。

  在不少小区,物业保安流动频繁,年龄越来越大。“春江月”的保安干了8年,依然不超过45岁。留在公司的员工,每年按比例上调工资。“多年的同事,就像亲戚朋友,留人先留心,每年物价在涨,员工待遇也应当相应上涨。”吴小芳说。

  是选择留住物业公司、提高物业费,还是选择物业费维持原有水平、物业服务公司另行招聘,是摆在刚成立的第一届业委会面前的难题。业委会在理清管理思路后,先后4次召开业主代表会议并与滨江物业进行了十多轮的谈判,然后提交业主大会表决。最终,提高物业费、继续选聘滨江物业这两项决议,得到了绝大多数业主的支持。春江月小区业主的物业服务消费理念,在小区重大事项上起到了决定性作用,业主享受到品质生活以后,保持品质的需求,更为迫切。

  “物业管理是巨细无遗的一篇大文章,小区治理是社会各界努力破解的一道难题。”张明说,小区管理领域的每一个话题,深入讨论都是篇幅宏大,而且“公说公有理、婆说婆有理”,观点对撞、分化,尚未在我市业主中形成普遍共识。

  在业主自治的小区管理模式下,欲借鉴“春江月”的成功经验,不同的小区、不同的业主,在多大程度上能接受“春江月”的物业理念,最大公约数的形成,并不容易。

小区文艺晚会现场

  提费与服务升级之辩

  同一小区,房价相差无几。但业主的生活经历、工作背景、文化程度、兴趣爱好、年龄结构,却不太一样,物业理念的分歧由此产生。

  张明把缴纳物业费比喻为:以前是“中巴时代”,先上车后买票;如今是“高铁时代”,先买票再上车。现实是,年初缴纳的物业费,许多小区拖到年底也只能收到七八成。

  业主不缴物业费的理由,各有不同,大多是对物业失望,以示不满。“然而,这只会形成更糟糕的服务。”

  或许,你会对以下这段话有所同感——10年前,保安工资2000元,对业主热情相迎,现在2000元只能雇个看门老大爷。10多年不变的物业费,请不起更好的物业公司。不能忍受物业服务越来越糟,业委会呼吁提高物业费,可是,房子出租、炒房、未入住的业主,其中有一部分人,不想缴费,更别说提费。开业主大会和投票,一半业主没空参加。一家家上门投票,发现业主对居住环境的需求,各有不同,没谈妥多数人同意的方案。

  采访中,张明多次提到了“需要建立物业费的最低标准和提费机制”,他坦言,这一想法目前不会得到我市业主的普遍认同。“就在前不久,有一个新小区的业委会,要求降低物业费,我劝他们从长远考虑,最后他们没有降费。”

  柯城区物管处工作人员对记者说,一部分小区业主已经意识到,如果十多年不提费,物业改善确实有难度。目前,我市成功提费的小区屈指可数。诸如春江月小区等一批小区的经验表明,小区的物业有改善的空间,这其中,一部分业主的物业消费理念需要转变。

  “主人”也需约束自己

  观念出现分歧,分歧造成埋怨。面对逐年滑坡的物业服务,一些小区的业主对物业公司有意见,也对其他业主颇有怨言。而在春江月小区,目前已经过了“分歧和埋怨”的阶段,业主进入了相互督促“守约”的阶段。

  今年3月1日实施的《衢州市物业管理条例》,全面阐述了物业各项规定。把条例落实到日常管理当中,各小区力度不同。

  在春江月小区,由热心业主担任的楼长,会在微信群里提醒物业公司加强管理,提出各种建议,也会提醒一些业主遵守小区管理规约。

  在春江月小区,对业主违反小区管理规约行为,从来不会姑息纵容。“业主相互监督、相互约束,对事不对人,态度诚恳。为了小区共同的利益,业主最终都是能够理解的。”张明说,曾经一个业主违约装修,经过业委会劝阻后,业主承担了经济损失,及时改正了。后来,他还热心于公益。

  前段时间,衢江区几位业主的车子因违反小区管理规约,进不了自己的小区,业主起诉物业,二审被驳回的案例,也说明了一个问题:业主是小区的主人,但主人也需要约束自己,当自己的愿望与大多数业主不一致时,需要了解制定公约的原则之一是“少数服从多数”。

  小区里的事情,业主100%同意是不可能的,“春江月”也经常遇到一些不同意见。小区各方寻找相互之间的平衡,需要的是体谅。而相互体谅的源泉动力,是业主共享美好小区的共同愿望。

  一位从杭州退休后,选中春江月小区安享晚年生活的业主表示,小区需要所有业主珍惜爱护,业主必须约束自己,才能保障小区秩序井然。

  “党建”统领小区治理

  业委会不是行政组织,本身受全体业主监督,对意见相左的个别业主,不可能简单下命令。必须在法律和小区管理规约的框架内,动之以情、晓之以理。推出一个小区管理规约,要得到三分之二以上业主的支持,这些说起来容易,做起来很难。

  业委会成员如果没有奉献的精神、没有极大的热忱、没有专业的知识、没有较强的沟通能力,没有一支团结能干的队伍,面对千头万绪的事务,面对各种想法的业主,业委会成员往往是吃力不讨好、心力交瘁主动下课,业委会沦为摆设。

  “现在我市正在鼓励更多的机关干部、党员,参与到小区管理当中。或许将来可以把小区管出成效的业绩,作为单位考核评优和员工奖励的一项重要参考指标。”张明说,“春江月小区业委会的9位成员,有7位是党员,有律师、大学教授、企业高管,是多个行业的高素质人士,具备很强的能力。这要感谢街道社区、物管处在3年前指导小区成立业委会时,就帮助小区筛选出了一支优秀的队伍。在许多事情上,社区党委和网格支部一直是春江月小区的坚强后盾。”

  市住建局住房中心副主任汪霞认为,街道社区、业委会、物业企业是构筑物业管理基层治理的“三驾马车”,三者缺一不可,唯有齐头并进,劲往一处使,才能形成良性循环,促进小区物业管理工作和谐健康发展。

  由于小区自治的社会属性,“三驾马车”的职责,各有定位。如果把小区比作一个家庭,张明说:“业委会是小区的大当家,物业就是小区聘请的管家,业委会代表业主在合同约定的范围内,监督指导物业公司完成服务内容;街道、社区对小区治理提供指导帮助,解决疑难问题,打通城市基层治理的最后100米。”

  春江月小区抓住“党建治理大花园”这根主线,以“红色物业联盟”为纽带,在白云街道、白云社区、春江月小区业委会、物业、业主之间形成一股合力,并通过机关单位组团联社、党员联户等多种形式齐抓共管,促进了小区物业服务和各项管理工作的良性循环。小区在册221名党员做到四个带头:带头缴纳物业费、带头不违章搭建、带头参加小区义务劳动、带头弘扬正能量,为物业管理服务提供了很好的基础环境。

扫码分享到手机

(来源:衢州新闻网-衢州日报  责任编辑:王卫)

  • 联通